李兆基博士傳記(30)_梁鳳儀

三〇

　　李兆基認為這時樓市已見底了，他並且在年中作出指示，在售樓策略上不宜急於降價求售，尤其二千呎或以上之豪宅，一向只占全港住宅數量百分之二點五，並且每年增加數量不多，屬高級消費品，價錢會再升高一線。所要注意的是豪宅的外型設計、大堂入口等都要有富貴人家豪宅的氣派，方能吸引。

　　一九九四年下半年，樓市還是不俗的，因為中英談判、軍事用地已達成協議，機場財務安排亦有轉機，且港府通過新例，可供出售的住宅樓花要延遲一年半載方能銷售，引致地產公司在這段日子內出售樓花大幅減少。加上市民入息按年增加，置業能力加強，李兆基認為住宅樓宇市道長線是可觀的。由於寫字樓可建十五倍，住宅可建八倍，發展商都把商住地盤改為商業用途，工廠改工商用途，次級寫字樓供應大增，後市反而會有機會偏淡。

　　李兆基從來都對香港有信心，認為香港的低稅率政策，一直吸引中外機構和人士，爭相來港投資及居留。且外匯自由，通訊發達，具備金融中心條件，如無意外，一九九七年後經濟環境只會更理想。所以李兆基對香港地產是長線看好的。

　　另一方面，他也留意到有些負面因素，可能引致地產市道會出現短期回落的隱憂。

　　中國正在嘗試整頓虧蝕的國家企業，引致大量工人下崗；另一方面，由於經濟發展過速，使通貨膨脹高達百分之甘七，繼而影響國民的實際收入；又各省市縣地區性權力，未能協調，從而產生各種問題。這些不明朗的負面因素都對香港地產市道造成壓力。

　　果然，一九九四年下半年一如李兆基的預測，仍屬不俗。但至年底就因受大陸實施宏觀調控的影響，再陷低潮。

　　中國宏觀調控使銀根緊縮，銀行為吸收現金，提高存款利率，不少本港資金流入大陸，預期美國有可能再次加息，因而影響投資意欲放緩，引致市場及樓市趨向淡靜。

　　雖然在此情況下，可以預料到一九九五年的樓市會仍陷低迷，但李兆基仍認為只是短程疲弱，只要在銷售上多用點功夫，加強推廣技術，在淡靜市道中仍會有售樓佳績，總有雲開見月明的一天，並不主張急於賤價求售。

　　一九九四年恒地全年純利為港幣六十億零三千八百萬元，全年派息一元六角，加一元紅利，合共二元六角。

　　十地產低迷佳績仍舊

　　（一九九五年）

　　地產的淡風果然直卷一九九五年，成交異常淡靜，可是樓價跌幅不算太大，一九九四年港島住宅連半山豪宅計平均每平方呎五千七百六十四元，下跌至一九九五年平均每平方呎五千二百元，一九九四年九龍住宅平均每平方呎三千九百元，一九九五年則下跌至三千六百八十六元。

　　對於應付地產淡市，恒基兆業駕輕就熟，已經是個中高手了。

　　於是在一九九四年重施故技，將百貨業的淡季促銷辦法搬到地產市場上來。

　　其實，消費者的心理是不難捉摸的，一味的物美在談市中吸引力不夠，必須加上價廉，且有各式各樣的「著數」，才能誘使這些消費者把藏在枕底的貯備金全拿出來購置東西。

　　樓宇是高價消費品，一樣是消費者的目的物。問題是在於如何在他們的消費意欲低潮時，令他們還是狠一狠心，大破。陛囊罷了。那就要看促銷技巧了。

　　家庭主婦們到超級市場去買獅球嘜花生油，除了油質好，還通常看到附送洗潔精或烹飪書之類，對正她們的口味和需要。

　　同樣，較高價的樓，贈送合適禮品，也能吸引買家。

　　一九九四年十二月時，恒地就以特價車位配售於半山豪宅匯豪閣的買家，並且以先到先得的方式認購。半山車位珍貴無比，果然成功地吸引一大批買家排隊輪候，一轉眼便已售罄。

　　恒地於馬鞍山的新港城，銷售對象是普羅大眾，一定要靠平，於是實行開售二百四十八個單位，售價減至每平方呎四千一百元，比二手樓價還要低，且又聲明先到先得。

　　價廉物美之外，恒地還保證買家可以享有九成按揭優待。

　　除了連接揭都代為著想之外，住戶只要多給四萬元，就有齊家私裝修，更提供八個裝修款式，任由選擇。這無非等於裝修以批發價承造，一家便宜兩家著。

　　照顧得如此無微不至，有心置業的用家焉能不動心。

　　百貨公司最流行大抽獎，恒地也來個買樓送黃金。並非噱頭，講明十個買家之中有一個中獎。結果，一個新港城地盤的示範單位，人潮不絕，認購者眾。

　　到了十月，大埔的住宅樓盤麗湖閣推出，平均售價三千四百五十元，恒地的銷售方針又在按揭上下功夫。特別為九成按揭中加接的兩成提供三年免供款優惠。結果市場反應熱烈，超額認購達一點六倍，使恒地在推出第二批單位時，售價能夠調至每平方呎三千六百元的水平。

　　這種廣東俗語所謂：「除笨有精」，其實是等於肯先讓步，肯預留別人進展空間，肯自己先行吃虧，到頭來，總會得益，會有好結果的。

　　集團的作風一定是由主腦人培養出來，也必與他的品性吻合。

　　李兆基在是年地產市道不景氣的情況之下，依然堅持去年就定下的「三高」方針，要在「盈利」、「派息」和「股價」三方面都要有上升的成績。

　　結果恒地宣佈業績，表現出色，全年純盈利為港幣七十億零三千萬元，較上年增加百分之十六。全年派息一元八角，加一元紅利，合共二元八角。

　　在淡風之中有此佳績，無疑是令市場觀察家大跌眼鏡。於是又有人挑剔，認為恒地之所以有此盈利，是把旗下大型住宅樓盤，包括馬鞍山的新港城、將軍澳的富麗花園、粉嶺等樓盤盈利都提早放進是年帳目之內。但實際上該等盈利都是有入夥紙後才人賬的。

　　對於這種觀察批評，李兆基一笑置之。這可以由恒地的股份持續攀升得到證明。

　　無他，商場是最現實的世界，在金融體系之中、人情法理之下，有本事把財技耍得出神入化，只有令投資者望而生敬，敬而追隨。

　　說到頭來，恒地的股東最關心的還是將來，為他們帶來利益更多更大的就好！他們巴不得李兆基的八寶層出不窮。

　　十一仁安落成心之所安

　　（一九九五年）

　　一九九五年的香港地產市道水靜河飛。

　　是年建築新例放寬康樂設施，不用計倍數，故此恒基兆業的政策是在大型高密度地盤上儘量增加會所康樂設施，務求設備齊全。在設計將軍澳市地段二十七大地盤會所設施時，樣樣康樂場所齊備，以能讓左鄰右裡的地盤也能共同享用為准。

　　一直強調房產品種選擇是決勝之道的李兆基，竟然在這一年內建成了一座不以盈利為著眼點的建築物。

　　那就是坐落在沙田的國際醫務中心仁安醫院。

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