李兆基博士傳記(21)_梁鳳儀

二一

　　若以香港目前的房價和租值計算，每年可有八至九厘的收入，比海外的紐約、東京還要出色。

　　由此，李兆基依然看好香港地產的後市。

　　但由於股票跌得過分，而樓價相對地跌得不足，很可能還要觀望一個時期，讓土地原料的價格跌到穀底，然後才入貨未遲。

　　在一九八七年尾與一九八八年初，李兆基以手上的換地權益書，預計從政府批出的每季三十萬平方呎地皮中，可以有三分之一屬恒地所有，一年下來，總計共應有四百萬平方呎的上蓋樓面面積可供發展。於是對再買入原料地皮，並不過急。

　　他的這種謹慎入貨，卻隨時留意機會的營商態度，使他在一九八八年的五月又以相當便宜的價錢，斥資共三點五八億元買入一大批換地權益書。

　　一年之前，還在憂慮土地原料價格越來越昂貴，不知如何入貨的李兆基，竟然受惠於一九八七年的十月股市風暴，而入了一批平貨。

　　各人的運程不一，以致做成事業的興衰，然而，更重要的是有些人，如李兆基，的確明白生意的成敗在於謀定而後動，要低買高賣，是不可以盲目跟風，亦不能衝動魯莽的。

　　二穩定繁榮成竹在胸

　　（一九八八年）

　　自從《中英聯合聲明》正式簽署之後，中國實行一國兩制的誠意，漸漸被很多香港以至海外人士接納和信任。

　　尤其是商界中人，對中國實施四化，厲行市場經濟的決心，普遍欣賞。

　　李兆基通過各種渠道的接觸，使他對鄧小平實行有中國特色的社會主義這個概念，充滿信心。

　　在投資策略上，李兆基並不是完全否定分散投資，只是知道分散投資有其吃虧的地方。

　　他亦相當客觀的拿香港的投資環境跟海外的相比，的確是香港優勝得多。

　　就以李兆基調查所得的美國物業收租市道為例吧

　　在彼邦以物業收租的成本高昂至難以接受，包括政府徵稅每年一次、大廈管理費（一般約為月租的四分之一）、經紀介紹租戶之傭金（通常要收兩個月的租金作為傭金）、要給予房租客的裝修津貼，以及免租期等，合共的支出，可以使收租的大廈首兩年全無進賬。

　　就是一般的寫字樓，假如每聽毛租收入為二十元，在扣除了各種費用之後，實收只會淨得十一元。

　　此外，租約多是相當長期的，凍結資金之後，減弱活動的賺錢機會，這種間接損失更加難以計數。

　　反觀香港收租相當好之商場，一般租約期為二至三年。

　　商場在三年租約滿了之後，由於入住人口的有系統有秩序遞增，會變為生意滔滔不絕的暢旺場地，租金跳升百分之五十是等閒事。

　　李兆基也有分散投資，但投資比例很少。例如一九八八年他投資在加拿大溫哥華的博覽會舊址，場址占地面積共八百九十萬平方呎，可建之樓面面積為一千五百萬平方呎，其中住宅面積約占一千二百萬平方呎，商業面積約占三百萬平方呎，李兆基占是項投資百分之十五。除此之外，在鄰近唐人街處的「國際村」地盤，全為李兆基名下所有。「國際村」地盤面積達四十六萬平方呎，可建之樓面面約為一百六十萬平方呎，分作多期發展，將提供一千四百個住宅單位，二千三百個地下停車場車位，四十六萬平方呎之零售鋪位，酒樓食肆及其他各行各業的商業空間。建築工程自開始以來，進展相當順利，首期名為巴黎閣已於一九九五年落成入夥。

　　加拿大的地產投資只屬李兆基個人名下，恒基集團始終集中投資香港。

　　李兆基在一九八七年已注意到中國資金有慢慢流入香港市場的趨勢，這對香港地產前景更為有利。

　　是年開始，中國廣東省以及沿海省份，已有資金在香港購買物業，多作收租之用。

　　香港目前的租金跟其他國際大城市比較，還不算是高不可攀，換言之，尚有進展之潛力。

　　李兆基暗地裡計算，充滿信心地認定在往後的十年，內地在香港投資物業大有可能取代日、英、美各個國家。

　　這個預測當然以中國的四化改革和經濟開放為基礎。

　　而且既然對一國兩制深具信心，中國竭心盡志保存香港，使之在資本主義制度下持續繁榮穩定的話，因此沒有理由不令地產業欣欣向榮。

　　與此同時，香港政府為了解決市民居住問題，已經推行貸款新政策，資助公屋居民購買私人發展的住宅樓宇，雖然貸款額只有五萬元一個單位，在這近期樓價仍節節上升之環境中起不了什麼作用，但到底是一個鼓勵置業的具體政策，對樓宇的保值有良性影響。

　　經過這種市場現象的分析，李兆基在這一兩年的建屋政策，仍然是以適合大眾口味的中小型樓宇為業務重心。

　　他是數十年如一日的，對每一個地盤的圖則都參與意見。

　　他看著特為中小家庭而設，日漸受歡迎的七百呎左右的樓宇圖則，就對則師說：

　　「中小家庭很少會在家裡招呼親朋戚友，同事互相拜訪的情況亦不多，有什麼喜慶宴會，都是光顧酒樓茶室，因此客飯廳反而不必太大。多出幾十呎設一個浴室放在主人房裡，就更有特色了。」

　　誰個中等人家一天工作勞累回家，不想夫婦二人躺在床上，一邊休息閒談，一邊看電視。主人房兼有浴室，自成一國，更是便捷。

　　因此，中小型樓宇的主人房開始設計為套房，又是李兆基匠心獨運而最終證明大受歡迎的方式。

　　是年，澳門東亞大學頒贈工商管理學博士學位給李兆基，表示對他在香港商界的卓越成就致以崇高敬意。

　　三並樓行動神乎其技

　　（一九八八年）

　　收購舊樓及換地權益書得來的土地貯備，恒基地產在香港地產界是無人能出其右的。

　　而其實更有趣，也更奇情曲折的爭取土地貯備手法，是李兆基一直主持兼堅持的並樓大行動。

　　知道李兆基如何去把一層層、一幢幢的舊樓並湊成一個大地盤，拆遷改建成一大座巍峨的新廈，就會更清楚、也會更佩服李兆基為何可以穩坐香港地產大王的寶座了。

　　幾十年來，李兆基並舊樓的行動無數。

　　他習慣在市區看到最旺地點有什麼舊樓，就發散線報去調查該等樓宇的業主是誰。

　　李兆基是兵強將勇的主帥，助他打贏一場並樓大戰役的，不一定全是他集團內的全職職員，而其實大多都是在市場內有很多資料和消息的地產經紀。

　　心甘情願地為李兆基效忠的經紀實在為數甚眾，主要是李兆基從不尅扣「軍糧」。

　　很多地產公司的老闆，最捨不得就是經紀傭金，一幅地皮或一宗樓宇買賣，到最終講成價了，那些老闆就會對經紀說：

　　「對方不肯減價，那就減你的經紀傭金吧，否則就不成交了。」

　　他們就是拿准了經紀寧願少拿傭金也比做不成生意好的心理，占他們的便宜。

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