霍英東全傳(29)_冷夏

二九

　　「但是，到了香檳大廈，情況就複雜得多了。」霍英東回憶說，「大廈不同于那些舊式樓，一幢大廈建築面積很大，每層又有好幾個單元，大廈裡頭還可能有酒樓、寫字樓、店鋪、停車場、工廠，還有外牆、電梯……戶主多了起來，屋契怎樣分？另外，還涉及到電梯保養費、公用電燈費、看更費、倒垃圾費用等一系列問題，這些費用怎樣攤分？那些購買地下店鋪的業主，用不著電梯，用不著樓梯燈，亦不須看更，他們有自己的看更，所以雖然店鋪的價錢可能比每一個單元貴2～3倍，但他們卻不願付出2～3倍於別人的管理費。還有，業主有權隨意使用自己的地方，別人無權干涉，但相互間的糾紛卻多起來，比如你在大廈裡設工廠，開工時噪音騷擾別人；開酒樓的，在門口裝個霓虹燈招牌，整夜亮著，搞得住客難以入睡……諸如此類的問題很多，法律上不能很好解決。」

　　【制訂分層分單元出售大廈的公共屋契】

　　雖然建大廈涉及的問題很多，但霍英東認為建大廈比建那些矮小的舊式唐樓划算，因為同樣面積的一幅地皮，若建大廈，向空中發展，建築面積就比舊式唐樓多幾倍。

　　「但正所謂『船到橋頭自然直』，我們碰到問題就想辦法解決問題。」霍英東滔滔不絕如數家珍般回憶起當年的情況，「從只能整幢樓宇出售到分層出售，後發展到分單元、分層出售，其間經歷了複雜的過程。初期，港府行政局議員關祖耀律師總是極力反對分層出售，認為將來業主之間肯定有糾紛。我記得那時，有一些地產商學外國的做法，成立一家公司，由公司擁有一幢樓宇，買樓的人就買這間公司的股份，比如四層樓的，每人就占1/4股權，然後由公司分配一層樓給你居住，但每月還要交租給公司，等到年尾公司賺到錢後，剔除樓宇的一切開支，才分一些紅利給買家，買家實際上沒有屋契，不算是擁有物業。另外，還有一個問題，若地產商擁有這間公司51%以上的股份，就控制這幢樓宇的維修權，對小股東不公平；但若股份出售過多，維修權被別人控制著，那自己又怎麼辦？這些都不是解決分層出售問題的好方法。」

　　「那怎樣解決好大廈分層、分單元出售後帶來的問題呢？」霍英東繼續說，「我記得，我們剛剛出售香檳大廈時，有一個外籍律師還說我們分層分單元出售大廈，將會『禍延子孫』，將來大家怎樣合錢買電梯、改屋契、維修電梯等糾紛，一定會禍及子孫後代。後來，我和一個英國律師商量，結果想到一個大家承認的辦法，也就是『公共契約』，大家每個人都負責若干管理費，將來這間樓倒塌時，每一個單元折回若干地皮，折成多份，可以按買樓時的價錢多少來攤分，地下鋪位貴一些，占比例大些，但管理費也要支出多一些。買家一買樓，就得簽署這個公共契約，承擔共同的責任和費用。」

　　大廈公共契約一經推行，果然將大廈分層、分單元出售後帶來的問題妥善解決。也正是這個公共契約的成功實施，才使得分層、分單元出售大廈樓盤成為可能，也使得地產商轉而願意興建大廈，這為香港的建築物向高空發展並迅速出現高樓大廈林立的新景象創造了前提條件。

　　其實，建大廈，分層、分單元出售，正適應當時市場的要求。那時，市民紛紛前去認購，根據個人經濟能力和需要，選購其中的某一層樓或某些單元。這樣一來，那些小公司或普通市民也能擁有自己的寫字樓、廠房、酒樓或住宅，可能還與那些大富豪和大公司共同擁有一幢大廈，成為眾多業主中的一個。

　　霍英東涉足地產行業只一年時間，既重金買下當時香港高級的使館大廈，又閃電般在四方街建成100余棟樓宇和立信大廈、香檳大廈，而且都是一銷而空，在香港地產發展史上創下了一個神話。用「氣勢如虹，雄傲港九」八個字來形容霍英東初涉地產行業時的卓越表現，實不為過。

　　〖第十三章地產勃興促進香港繁榮〗

　　1955年，霍英東投資興建一幢香港當時最高的大廈——蟾宮大廈。「賣樓花」、分層分單元出售大廈等經營方法的革新，是香港地產發展史上一個里程碑，它加速了地產市場的繁榮，也促進了香港經濟的迅速發展。

　　【興建香港第一座最高大廈】

　　霍英東之所以一踏足地產行業，便叱吒香港房地產市場，且業績斐然，有一個重要原因，就是他順應了社會的需要。

　　戰後頭幾年，香港的居住條件仍然非常惡劣。當時，在灣仔一帶，一座古老的三層木結構樓房竟住了90人，其中多名居民用的是六層高的「碌架床」，一家七口一張床的情況比比皆是。到了20世紀50年代，這種情況不但沒有得到改善，反而更為嚴重和惡劣。

　　從20世紀40年代後期起，大量內地居民像潮水一樣湧來香港，造成香港房屋嚴重短缺。一時間，在港九各地，到處出現一些簡陋的木屋。由於木屋區的大量存在，火燒木屋的情形因而頻頻發生。如1951年11月，九龍東頭村發生火災，燒毀木屋5000多間，災民兩萬多人；1953年底，石硤尾的一場大火，燒毀了7000間木屋，災民6萬多人；1954年7月，大坑東木屋區又發生大火，毀屋2000多間，2.4萬多人無家可歸……

　　由於木屋區火災頻繁，港府於是設立徙置政策，在港九各地建築多層徙置大廈，安置災民。居住環境惡劣，市民住房嚴重短缺，成為當時香港社會最嚴峻的一個問題。

　　霍英東在這種情形下，從事房地產行業，自然大有可為。而港府當時實施的一些政策，也在很大程度上為香港房地產的迅速發展推波助瀾。其中最重要的一條政策，就是1955年港府修改建築條例，容許樓宇建造高度不再受1903年起實施的普通民房高度以5層為限的規定所限制，可提高民房高度。新條例准許建築物的高度為街道寬度的1.41倍，每層的高度也由3.66米減至2.74米。港府頒佈此條例，目的是鼓勵新建築物向高空發展，以緩解樓宇供應緊張的困境。而在此之前，若要興建高出5層的樓宇，得報港督和行政局審批核准；加之分層分單元出售大廈的問題當時尚得不到妥善的解決，故在20世紀50年代初，香港超過5層的高樓還是少之又少，只有寥寥10多間。

　　卻說霍英東，僅用一年時間，就以其在地產界的卓越成就，一躍成為香港最大的華資地產商之一。那時，機會、財源像潮水般向霍英東洶湧而來，任他怎麼擋也擋不住。

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