霍英東全傳(26)_冷夏

二六

　　【與嘉道理交手買賣地盤】

　　繼霍興業堂之後，霍英東又成立了一間立信置業公司，專門建造和買賣樓宇。與此同時，他還成立了一間有榮工程有限公司，利用他原先擁有的各種船隻，經營淘海沙和運輸海沙業務，後來又從事填海開港等工程。

　　購下使館大廈後，霍英東的大本營也從告士打道搬到開平道7號的使館大廈地下。

　　踏足地產行業後，霍英東的第二個大動作就是1953年底購下九龍油麻地榕樹頭公眾四方街至東莞街的一塊地盤。這幅地皮有10萬餘英尺，屬香港的猶太籍商人嘉道理所有。嘉道理家族早在清朝同治年間，已到中國經商，後移師香港發展，經營山頂纜車和中華電力公司，財力雄厚，成為香港屈指可數的富豪家族，也是香港的猶太人「第一家族」。

　　當時，霍英東在地產界只是初出茅廬，與那些大商家並不相識。據他回憶：「那時我並不認識嘉道理，亦無緣與他接觸，兩間公司之間只是通過書信往來，並各派一名律師辦理買賣手續。我還記得，當時的地價很便宜，只是20多元一英尺，花了幾十萬就買下一塊很大的地盤。那是我花錢買下的第一塊地，但當時的情況很複雜，我已經付款給嘉道理，辦好買賣手續了，但地盤上仍堆滿爛鐵、爛物，搬遷賠償問題沒有辦妥。那時還沒有租戶法庭，對這類事情沒有妥善的處理辦法，所以搞得自己很頭疼……」

　　花幾十萬買下四方街地皮，霍英東是想在那裡建樓，但建成後，他不想用來收租，而是想向市民出售。因為在出租使館大廈時，他算過一筆數，扣除利息以及各項開銷，至少七八年之後才能翻本，並不划算。

　　其實，把樓宇出租，是當時香港地產行業最盛行的方法。霍英東說：「當時盛行把樓宇出租，與香港傳統的樓宇買賣方式有直接關係，20世紀50年代之前，香港的樓宇買賣方式與現在大不相同。那時，樓宇買賣是以一整幢作為單位的。某公司擁有整幢樓宇，沒有巨額資金，很難購買下來；而即使有錢整棟買下來，但要轉手賣出去也極不容易。因此，從事樓宇買賣的都是一些實力雄厚的大公司，私人極少涉足其中。大公司擁有一幢大廈後，若不是整幢賣出去，就是自己使用或租給其他用家。所以，當年地產公司通常稱為置業公司，並不稱作發展商。

　　「我記得那時一些位於九龍深水一帶的物業頗為吃香，買家多是『金山阿伯』（華僑），他們置業就是為了收租。而那些地產商，像利希慎家族、何東、廣生行、陸海通等，亦一律是以建樓收租為主。通常建築期是一至兩年，租給別人，起碼7～10年才能翻本。而那些小的地產商，則是小本經營，通常蓋兩層到四層的房子出售，行內稱之為『炒四熱葷』。總之，這種經營方法，既不能加速資金的周轉，賺不到大錢，亦無法解決香港的住宅緊張問題。」

　　至於這種傳統的地產經營方法為何流行多年，霍英東說，這是因為樓房的產權和責任問題解決不了，「那時港府不隨便承認樓房的上蓋，即建一二層，或四五層，政府都不理，政府把地賣給你後，只承認你一個業主，只向你一個業主收地價和地稅。若把樓宇分層出售，當時法律上還解決不了這個問題。」

　　其實，不僅是在香港，而且在世界各地，那時樓宇買賣都是以一整幢作為單位。這種陳年行規沿用了多年，沒有人覺得它有什麼不好，更沒有人提出要去改革它。

　　直到20世紀50年代初期，香港一些地產商開始覺察到這種經營方式的局限性，於是想改弦易轍，探求新的售樓方式。他們想出的新方法就是：好像「切月餅」那樣，把樓宇契約切開，即「分契」，然後把樓宇分層出售。

　　但那時在香港，「分契」並無先例。這時，有一個名叫羅顯勝的大律師認為此法可取，沒有與現行法律抵觸，只需經過一番繁雜的呈稟手續即可。結果，羅顯勝果然成功，解決了分層出售的法律問題。但是，那時的分層出售也僅僅局限于一些唐樓式的樓宇，即一些最高不超過5層，每層只有一個面積1000平方英尺左右單位的舊式樓房——事實上，20世紀50年代初期前的香港樓宇，基本上也是這種5層以下的舊式樓房。

　　地產商將樓宇分層出售之後，光顧樓宇的市民多了起來，但買主還是局限于一些富裕人家。當時的樓宇，每層約1000平方英尺，每平方英尺約20元，總價約為兩萬港元。但那時普通的打工仔，每月的工資約為200元，一下拿出兩萬元來的人畢竟不算很多，故20世紀50年代初期的香港地產市場，仍然不算活躍。

　　霍英東籌建油麻地四方街樓宇時，就決定採用分層出售的方法，出售所有樓房。「那時租房要交一筆頂手費，我們叫做『七千頂手，月租兩百』，即頂手費一般要7000元，每月還要交200多元的租金。但相同面積的一層樓，售價一般在1.4萬至2萬元之間。也就是說，一個出得起頂手費的租客，再支付與頂手費差不多的錢，就能買到一層屬自己的樓房，兩者比較，自然買樓比租房合算得多。」霍英東說，「況且，分層出售樓宇，資金周轉快，回收快。」

　　霍英東興建的四方街住宅樓宇，除個別高達6層外，絕大多數都是5層，每層平均800余平方英尺，售價由1.4萬元至3.6萬元不等。

　　【首創售樓說明書】

　　霍英東曾一度經營雜貨鋪，亦從事過剩餘物資的買賣，又做過3年海上貿易。這3次經歷，其實都是做商品流通的生意。也可能是這個原因，霍英東對商品流通的意識很強。一踏足地產行業，他就有了超前於當時的地產商的商品意識，就是把樓宇當成商品，並想方設法加速樓宇進入市場，以此加快資金周轉，縮短投資回收期。

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