李兆基博士傳記(17)_梁鳳儀

一七

　　一九八三年九月中英第四輪會議明顯地毫無結果，會談結束前一天，香港發生了港元瘋狂下跌的歷史性慘劇。

　　時為九月二十四日，因為第二階段的第四輪中英會議均無結果，市面謠傳四起，人心被滋擾得極度不安。是日的港元兌美元的匯價跌破九算，低至一美元兌港幣九點七元，黃金狂漲至每兩四千七百零五元。

　　許多市民還恐慌至湧到各間超級市場去，把米糧油等各式食品搶購一空，造成香港歷史上的所謂「九月風暴」。

　　九月二十六日，滙豐銀行、渣打銀行與恒生銀行同時宣佈，限制存戶購買美元，限額為二千至五千元。

　　延至十月十五日，港府宣佈穩定港元政策，固定匯率一美元兌港幣七點八港元，並取消百分之十的港元存款利息稅。至十月十七日，美匯下跌為八點零三元，同時黃金價下降為每兩三千九百三十五元。

　　香港地產市道在此期間有如一潭死水，叫人望之而心慌意亂，手足無措。

　　李兆基亦面臨在香港創業以來從未經歷過的危機。

　　恒基兆業的既定方針是以一間製造樓宇的工廠自居，故而地盤無數，假如貨品不斷生產出來而積壓著沒有出路的話，再多的現金也難以應付周轉，最終有拖垮集團的可能是存在的。

　　李兆基已經下定決心，絕不會離開香港。

　　在這個人心惶惶、舉棋不定的過渡期初，李兆基深思熟慮，他深信中國領導人鄧小平那一國兩制，港人治港的創見是正確的。

　　既是有五十年不變的宗旨與承諾，李兆基叫自己奮勇地跳過目前這段艱難的日子就好了。

　　地產是香港的經濟命脈，地產價陷於低潮時，銀行收縮貸款，在一九八三年至一九八四年間，恒基欠下二十多間銀行的數額不少，李兆基既要應付銀行還款，又要支付發展地盤之建築費。

　　李兆基在這段非常時期採用了兩個緊急措施：

　　其一是把還未開始施工的地盤，先行擱置。不易出售的地盤也放緩推銷。集中精力把易於脫手的住宅樓盤以「樓花」方式分層出售，並加速完成入夥，如此方可有新資金以供周轉。

　　其二是本著恒基一向著重的「四個分散」經營原則（即分散、分細、分期、分層），興建的地盤多數是小型住宅單位，當時就用「大平特平」的價格向中下階層推銷。

　　面積既細，價錢又便宜，市民動用的現金不多而能置業買樓，正所謂「賤物鬥窮人」，甚為一般家庭受落，銷售結果超乎理想。

　　「分散」的好處：購入分散於港九新界的地盤，就可以分別吸引當地的用戶購買。每個地區一定會有當地的擁躉，住慣了那區的居民，多半就地取材。加上，分散地盤不如屋村規模龐大，容易一下子就售清。

　　「分細」的好處：八十年代市況不景，在設計樓宇圖則時，住宅單位以越細越好為原則，在出售時自然就越容易賣。以少量金錢就可置業買樓，一定受小市民歡迎。

　　「分期」的好處：不需要一次過繳付大量金錢，只須繳付少量首期，以後的分期付款，無疑等於交租。這個制度在新鴻基時代為李兆基等所始創，自推行以來，對全港市民自置居所有所幫助。

　　「分層」的好處：在買入地盤，開始設計時，就以分層住宅出售為對象。因衣食住行為人生四大需要之一，必定會有銷路。故此恒基的投資經營一直以分層住宅為主，工商用樓為副，又以出售為首，收租次之。若要貨如輪轉及盈利增長加速，非此不行。

　　李兆基採用上述措施，厲行「四分」辦法，給他有足夠的周轉空間，很快就能套回大量現金，可解燃眉之急，得以渡過難關。

　　曾有外國投資基金，途長路遠地跑來香港實地考察和瞭解香港在中英頭幾輪會談時的反應境況，基金經理走訪林高演時，驚異得很，說：

　　「這是我們訪問的第五家地產公司，到前四家公司去都是冷冷清清的，怎麼這兒竟有用家在簽約買樓？」

　　這班有遠見，而又細心分析的專家看到恒基兆業這種鶴立雞群的表現，對李兆基的經營手法評價極高。

　　其實，在一九八二年底恒生銀行負責股票分析的區肇基就已經寫了一個非常詳盡的關於恒地潛質與前景的報告如下：

　　「恒基兆業地產有限公司業務大部分為發展物業，因此每年可分配盈利並不如置業收租之穩定，尤其是以目前經濟及政治環境之下，更難預料來年之盈利，而事實上該公司主席在其報告內亦指出八三年度之盈利將遜於本年度。

　　「雖然如是，該公司目前正處於十分有利之地位，例如並無過分負債（事實上比對後該公司在銀行有存款），承擔項目不大，換地權益書及聯營公司權益已經撇低（如日後地產市道一旦復蘇，賬面盈利將會大增），是以該公司現時正處於一個『進可以攻，退可以守』之地步。

　　「根據八二年六月底之年結，該公司每股之賬面值為二點三五元，而十月二十九日在香港證券交易所收市價為零點九元，即市價比賬面值折低約百分之六十一二。本人估計該公司每股現值大約為三元正，以此計算市值比現值折低約七成，換句話說，現值為市值之三點三倍。假如八三年度該公司每股盈利為零點二元及股息零點一五元，則市價盈利率為四倍半，而息率為百分之十六點六。

　　「雖然由於目前物業市道呆滯而致該公司股票難望在短期內有顯著升幅，但該公司之優良財政狀況及撇低之土地賬面值實不容忽視。

　　「因此如果物業市道一旦復蘇，該公司將為一主要受惠者。」

　　這個內部傳閱的分析報告，送到恒生銀行主腦人何添手上時，他對李兆基這位老朋友更加放心。

　　何添是銀行界內公認的仁厚長者，他認識李兆基多年，一向對他的沉實從商、寬宏待人、嚴謹處事的態度十分讚賞。

　　除了何添之外，廖創興銀行之廖烈文和其弟廖烈智對李兆基亦信心十足。在目下，別說是地產業遭逢劫難，其它各行各業都在疲弱市道中蒙受影響之際，銀行家也不可以不慎重選擇支持的目標。

　　李兆基的信譽在這個非常時期不是受到考驗，而是受到讚賞。

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