規則(72)_學達書庫

七十二

　　卿至泰幾次約我吃飯我都沒有去，但是，今天我主動約他是有目的。因為，我要讓他明天帶規劃局主要部門官員來參加我的奠基儀式，我要給某些人看看，我天佑不是吃素的。

　　那天晚上，卿至泰帶著他的老婆和小姨子，我帶著莫小平喝了很久。我覺得卿至泰這人和我以前接觸過的那些官員有很大區別。可能是他出身技術人員的緣故吧，他談的東西都很有深度，看問題也准。平時很多幹部都是只想自己的升遷，而卿至泰對自己的業務，對關係到自己業務的法律法規的進一步發展都有很深刻的思考。我甚至在想，如果政府的幹部都能這樣主動地思考一些事情，而不是一個被動的執行者該有多好啊！

　　那天，他有一段話我印象特別深，他說："一切政策的出臺都要經由專家集體討論研究，而且要集體表決，表決結果都要存檔。表決過程要全程錄影。除開軍事機密或者非保密不可的內容一般要向社會現場直播研究和決策過程。更為重要的是，任何政策措施的出臺都要首先有一個論證報告。而且還要有不可行性報告。這兩個報告最後都要組織專家學習和討論並最後表決。這樣做，就可以避免長期以來我們的政策措施出臺就是所謂的一把手們拍腦袋的產物。"

　　卿至泰的老婆是貿工局的一個科長，性格很穩重，一個晚上也沒怎麼說話，但是，他那個小姨子卻表現欲很強，叫我感覺不是善類。本來她人並不漂亮，但是穿著卻十分另類，根本不像個政府視窗單位的工作人員，給我的感覺很像是蠱惑女。

　　卿至泰十分感謝莫小平能在關鍵時候挺身而出，那天，他主動跟莫小平喝了很多，並承諾，以後莫小平要是有事，在力所能及的範圍內，他一定不會含糊。

　　卿至泰是個說到就能做到的人，以後我這個項目在國土局的很多事情我都叫莫小平配合袁莉去辦，大家可能也知道卿至泰對莫小平態度絕非一般，所以很多事情都一切綠燈。

　　不僅如此，第二天，我的奠基儀式，他不僅帶來了自己局裡的主要負責人，還邀請了很多要害部門的主要負責人來。據行業內人士講，這是很長時間沒有過的場面，各方面都明白，天佑公司絕對不是可以隨便捏的軟蛋。

　　不過那天酒席散後，李自為對我說，他發現來賓中有陳崇蘭的人。我也是有點多，就問他："你說，這姓陳的老傢伙總盯著我幹嘛？他不累啊？"

　　李自為笑著說："你現在風光無限，他日漸黃昏，你說他能舒服嗎？"

　　奠基儀式，柯真如呂永森也來了，我簡單地跟他們聊了幾句，柯真如沒說什麼，就是表示祝賀而已。但是，呂永森卻跟我吹噓了半天，說他最近又摳了兩個富婆，其中一個是在布吉開店的香港女人，我知道他說的是賴雲裳，但是，我還是假裝不明白。

　　第二十九章

　　奠基儀式以後，由於工程部分有房震在具體負責，加上南民敏也是工程管理專家，策劃部分又有趙錦輝負責。我現在就有大量的時間來思考行銷方面的事情了。考慮行銷就要考慮成本，那麼房地產的成本到底是怎麼回事呢？主要的來說，房地產的成本主要包括土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本等等。這些成本，相當於工業產品的製造成本和建築安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算公司行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。前幾年有一個政協委員弄出了一個提案，要求開發商公佈房地產開發成本。當然，這一要求被建設局駁回了。為什麼？因為開發商在法律上沒有公佈成本的義務，建設局如果這樣做就是違法的。其實任何企業的生產成本都不是什麼秘密，任何行業的成本只要你去留心，都可以簡單地估算出來。但是同一類型企業，因為在運作方式、管理模式、財務管理、行銷成本等方面不可能是完全一樣的，所以，他們的成本也就不會相同，那個政協委員所說的公佈開發成本實際等同於公開了企業最核心的競爭力，那生意還有得做嗎？我估計任何一個公司都不會幹的，所以，那個政協委員的提案就等於沒提。於是，我有個想法，我們的政協委員，對了應該等於美國的眾議院或者英國的下院吧，他們在那會議上究竟起了什麼作用呢？

　　房地產項目的制勝之道是什麼？增加競爭力。怎麼增加？最主要的就是控制成本。怎麼控制？那就要在土地成本、前期費用、建安成本、配套成本、銷售費用、管理費用、財務費用、稅金等方面下工夫。達爾文說：自然界能生存下來的，不是那些最強壯的，也不是那些最聰明的，而是那些對外界的變化最具有適應能力的。所以，控制成本是為未來的行銷做足工夫。那陣子，我和莫小平對成本控制下了很大的工夫，因為我們知道，許多房地產企業在開發房地產項目之前，並未確定一個總的成本管理目標--目標成本，而是錢花到哪算哪，這就會導致成本失控，無法為成本管理提供明確的目標和方向。我那時辦公台下一直寫著這樣一段話：對項目開發成本影響最大的因素就是企業領導者的決策，決策不當或決策失誤所造成的損失，對房地產企業來說是難以估量的。一個錯誤的決策會給企業帶來巨大的虧損甚至可以使一家企業倒閉。我因為自己是做工程的出身，所以，深知建安成本對整個項目的重要，那段時間，我還和南民敏、房震一起加強預算審查，安排施工全過程的材料和品質的監理，為了訂購便宜的材料，甚至我們親自出馬"貨比三家"。李自為、楊在田把建築公司管理得很令人放心，只是這段時間，王巍巍似乎總是心事重重，我又太忙，沒有好好地問她一下。

　　控制成本只是管理的一面，但是造什麼樣的房子，賣給誰，怎麼賣？這更加複雜。比如：地塊的地脈價值、歷史背景，市場的細分和提煉，產品規劃的可行性，綜合資源的整合是否符合目標客戶的需求？這一切都源於項目定位的準確，這不是書本上能夠看到的學到的，也不是踩踩盤就能決定的，這需要眼界、積累和經驗。那段時間，我幾乎天天與趙錦輝王凱找代理公司廣告公司開會，對即將開始的銷售進行精心的準備。進行決策前，你會遇到很多的資訊，尤其是老總，這些資訊中有些是有用的，有些是無效的，有些是誤導的，等等。關鍵是你自己要有一定的判斷，不能沒有選擇的接收，那樣，你就會陷入公說公有理婆說婆有理的兩難境地，最後的決策很可能就是錯誤的。

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